Rechtliche Fragen aus dem Alltag
Vom Wäscheplan bis hin zu Nachbar's Hecke!
Immer wieder erreichen uns rechtliche Fragen rund um die Immobilienbranche. Hier finden Sie die Antworten einfach und klar formuliert.
Was muss ich beim Kauf von Stockwerkeigentum beachten?
Nebst dem öffentlich zu beurkundenden Kaufvertrag ist beim Kauf einer bestehenden Eigentums-wohnung das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung. Dies, weil darin nebst den finanziellen Beiträgen zum Erneuerungsfonds auch entscheidende Punkte wie Benutzungsrechte von Garten, Dachterrasse, Garagenplätzen etc. geregelt sein können.
Zudem ist bei einem Kauf besonderes Augenmerk auf den Erneuerungsfonds, speziell im Verhältnis zum allenfalls anstehenden Renovations- oder Sanierungsaufwand, zu richten. (Quelle:HEV Schweiz)
Verlangen Sie zudem die letzten 2-3 Versammlungsprotokolle um zu sehen, wie sich die Gemeinschaft untereinander versteht, was immer wichtiger wird im Stockwerkeigentum.
Auf welchen Termin darf ich meine Wohnung kündigen?
Möchte man ausserterminlich kündigen, also ohne Fristen und Termine einzuhalten, muss die Mieterschaft gemäss Art. 264 Abs. 1 OR einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter suchen, welcher bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Die Beurteilung der Zahlungsfähigkeit, der Zumutbarkeit und auch der Übernahme des Mietverhältnisses zu den gleichen Bedingungen liegen hauptsächlich beim Vermieter, sind oft nicht so einfach, wie es den Anschein machen könnte und führen nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien.
Muss ich einen Mietvertrag schriftlich festhalten?
Das Gesetz sieht für den Mietvertrag keine besondere Form vor. Dieser kann also schriftlich, mündlich oder auch durch konkludentes Verhalten abgeschlossen werden. In der Praxis wird ein Mietvertrag allermeist schriftlich abgeschlossen, was auch sehr zu empfehlen ist.
Bestimmte Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter müssen immer schriftlich erfolgen, so auszugsweise:
- die Zustimmung des Vermieters zu Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache durch den Mieter oder auch
- die Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Haustieren.
Wie hoch darf ein Mieterdepot (Mietkaution) sein?
Bei der Miete von Wohnräumen sieht Art. 257e OR vor, dass der Vermieter höchstens drei Monatszinse – einschliesslich vereinbarte Pauschalen oder Akontobeiträge für Heiz- und Nebenkosten – als Sicherheit verlangt werden dürfen.
Bei der Miete von Geschäftsräumen gilt diese Begrenzung auf drei Monatszinsen nicht. Der Vermieter ist diesbezüglich – allerdings unter Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit – frei.
Das Gesetz sieht vor, dass die Sicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto auf den Namen des Mieters zu hinterlegen ist. Auf dieses Konto können die Parteien schliesslich nur gemeinsam zugreifen.
In der Praxis bietet sich heute – vorbehältlich der Zustimmung des Vermieters – auch die Möglichkeit des Abschlusses einer Mietkautionsbürgschaft an.
Darf ich meine Wohnung untervermieten?
Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
- der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
- die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind (z.B. deutlich höherer Mietzins für das Untermiet-Verhältnis)
- dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Allerdings birgt die Untermiete für den Hauptmieter auch einige Risiken in sich. So auszugsweise:
- Bezahlt der Untermieter seinen Mietzins nicht, so haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter weiterhin für die Miete;
- Dasselbe gilt, wenn der Untermieter die Mietsache beschädigt, oder
- wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses im Mietobjekt bleibt.
In all‘ diesen Fällen bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter vollumfänglich verantwortlich.
Nebst diesen hauptsächlichen Hinweisen zur Untermiete gibt es noch zahlreiche weitere „wenn und aber“. Erkundigen Sie sich, bevor Sie ein Untermietverhältnis eingehen.